城市社区物业费困局及其对策思考

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2018-07-15 16:37:36

作者:admin 2018-06-28 我要评论

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  随着我国新型城镇化进程的不断加快,城市治理和社会治理中的地位和作用日益突显,成为社会各界高度关注的热点民生议题。《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确提出:“改进社区物业费问题。“物业费”与每个业主的切身利益密切相关,是物业服务管理领域最为集中的矛盾聚集点,也是监测社区物业服务管理状况的“晴雨表”和“风向标”。

  一、城市社区物业费的双重困局

  从现实情况来看,目前,城市社区物业费运行普遍陷入“双重困境”。

  (一)物业费收缴难

  物业费收缴难是当前住宅小区普遍面临的最大难题。42%,不足四成。[2]从总体上来看,我国城市住宅小区物业费平均收缴率一线城市,二线城市,三、四线城市依次降低,能维持80%的水平就算比较高的,能达到90%以上的还比较少。大量老旧小区的物业费收缴率则更低,一般能维持在40%左右就算较好的。物业费收缴难,从企业到小区到行业,呈现一种不断弥漫扩散的趋势。

  (二)物业费调价难

  物业费调价难早已经成为一个突出问题,经历了一个发展变化的过程。物业费的调价,在早期阶段,主要表现为以业主维权为诉求导向。物业服务的内容、标准、财务不透明是最大的问题,特别是质价不符、虚假收费等问题,使得业主要求“拧干湿漉漉的物业费”,比较典型的案例就是“美丽园事件”。[3]近些年来,随着物价和人力成本的刚性上涨,物业费调价主要表现为涨价难。大量小区的物业费价格十多年没有调整过。不论是 “降价”,还是“涨价”,现实中都很难实现。这体现了物业服务价格“稳定性过强”和“敏感性过弱”的重要特征,实质上是一种以价格机制为核心的市场失灵。[4]

  (三) <物业暴力多发。在物业矛盾纠纷中,业主与物业公司之间的暴力冲突占据相当高的比例。主要有两种表现形式:一种是“硬暴力”,体现为各种肢体上的冲突,对身体造成直接伤害;另一种是“软暴力”,物业企业通过非法手段对业主进行心理恐吓。软硬兼施是物业暴力的基本特征。物业费问题则是物业暴力频发的重要诱因。围绕物业费问题进行的业主维权,常常与物业暴力相伴相生,特别是业委会成员和积极分子通常会成为首当其冲的打击对象。物业暴力的频发多发,不仅严重削弱了社区的安全感,而且恶化了物业管理的生态秩序。

<物业服务缩水。在物业费收缴率欠佳、物业费价格又长期难以上涨的情况下,许多物业企业提供的服务缩水成为一种明显趋势。最直接的体现就是“保安用工”:不仅保安人数减少,无法提供24小时巡逻,而且在保安招聘上逐渐从“年轻人”变成了“老头儿”或“大孩子”。这也导致了物业管理行业的深度洗牌,一些小型、劣质、老式的物业企业逐渐被市场竞争所淘汰;同时,也使得物业服务的价值理念和专业化程度出现一些新的重要变化。许多物业企业在运营上基本停留在“成本维持型”服务,而非“质量享受型”服务。这就影响到物业管理行业的资产转型升级。

  二、城市社区物业费困境的多维剖析

  作为一个结构性的社会问题,城市住宅社区物业费收缴难、调价难的背后,有着深刻的制度、组织和体制上的原因。

  (一)物业管理的本质特性

  物业费是因物业管理行为和产品而产生的。要理解物业费的困境,有必要深入认识物业服务管理的本质特性。

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